Mieter gewerblich genutzter Räume können in Folge des Corona-Lockdowns nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.01.2022, Aktenzeichen XII ZR 8/21, Anspruch auf eine Anpassung der Miete haben. Dabei seien nach Auffassung des BGH stets immer sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Aspekte, die dabei in die Würdigung mit einzubeziehen seien, wären u.a. die Umsatzeinbußen für das konkrete Objekt und Möglichkeiten der Inanspruchnahme staatlicher Hilfen oder Versicherungsleistungen durch den Mieter.
Der Entscheidung lag eine Klage einer Filiale eines großen Textil-Discounters zugrunde, die während der behördlich angeordneten Lockdowns ihre Filiale schließen musste, jedoch von Seiten des Vermieters gleichwohl zur Entrichtung des Mietzinses aufgefordert wurde. Der BGH entschied, dass für den Mieter in solchen Fällen grundsätzlich ein Anpassungsrecht aus dem Mietvertrag resultiere, welches zu Entrichtung einer herabgesetzten Miete bis hin zur Befreiung von der Entrichtung des Mietzinses berechtige.
Dies sei dann der Fall, wenn dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne. Hierfür bedarf es nach Auffassung des Gerichtes einer umfassenden Würdigung der Umstände Einzelfalles. Pauschale Betrachtungsweisen verbieten sich insofern, so das Gericht.
Die Entscheidung ist dem Grunde nach zu begrüßen. Die Aussagekraft in der Praxis bleibt jedoch abzuwarten, da das Gericht insofern die Einzelumfallumstände betont. Eine Übertragbarkeit auf – angesichts der aktuellen Situation sehr häufig vorkommende – gleichgelagerte Fälle erscheint deshalb fraglich.
Mitgeteilt von
RA Dr. Schmidt